乐乎公寓于娟：公寓产品运营，“长短日租”结合是大势所趋

一直以来，长租公寓被冠以“长租”之名，主打的都是6个月以上的租赁产品，对于那些短期租赁需求，尤其是“日租”需求而言，人们的选择多是酒店产品。

但近年来，租赁市场的边界不断被打破，长租公寓“长短日租”结合的运营模式受到了前所未有的关注。这一模式有何优势？实际操作中需要规避哪些“坑”？

8月20日，在中指研究院主办的“租购并举，存量赋能 共话行业新机遇”线上论坛中，乐乎集团白领事业部CEO于娟从行业发展、租期变化、收益回报等多维度入手，对“长短日租”结合的模式进行了详细阐释，献上了一场思想盛宴。

“长短租”结合优势显著

于娟提到，2022年前后，长租公寓行业的短租需求逐渐涌现。这一需求至今仍在加速释放。导致这一现象的原因有三：一是租赁群体的年轻化，使得灵活度、自由度更高的租住方式更受欢迎；二是，近年来经济不确定因素增加，年轻白领、创业者、临时工作派遣人员等群体由于职业发展或个人规划的不确定性，更倾向于选择租期灵活、能快速响应变动的住所；三是越来越多旅居客户希望拥有去酒店化的居住体验，推动了短期住宿需求的高涨。

作为住房租赁领域的龙头企业，乐乎较早嗅到了长租行业租期渐短的变化，并创新性的推出了乐乎公寓·酒店等“长短租”结合的产品。在实践中，乐乎发现，该模式具有四大优势：

一是，灵活经营、坪效高。在该模式下，长租公寓运营方可在旺季加大短租比例提升营收，淡季增加长租比例减少空置，最大限度提高项目坪效。

二是低投入，高回报。一般而言，中档长短租品牌的投入规模远低于同档次酒店类资产，人力及运营成本也比酒店要低。因此，长短日租结合模式可以获得比纯长租更高的收益，比纯酒店更高的GOP率，乐乎公寓酒店品牌长短租模式下的GOP率可以达到80%以上。

三是，适应客群范围更广。该模式可以满足商旅出差日租人群、业务拓展短租人群、深度体验长租人群等多元租住需求，使房源利用率达到最大化。

四是，与行业发展趋势同频共振。时下，越来越多的城市中产倾向于选择在一个地方生活一段时间，以深入感知城市人文。目前，我国城市中产人群已超4亿，且有持续壮大的趋势，这为短租市场带来了前所未有的机遇。

强大资管、运营能力是制胜法宝

众所周知，长租转短租、日租并非简单的租期缩短，更涉及运营管理、成本控制、风险评估以及收益模型等多个层面的重构，对运营商的资管能力要求颇高。此外，短租意味着更高的周转率和频繁的服务交互，对于运营商房源清洁维护、预订管理、客户服务等方面的高效运转，亦是不小挑战。

于娟介绍，依托近年搭建起的“F+EPC+O”全链条服务能力，以及“募投建管退”全生命周期的资管能力，乐乎可以从“源头”上对项目进行市场研判、客群定位、价值评估，进而制定出科学的租金价格、增长方案、成本方案等，以保证项目入市、招租、运营阶段的稳步推进。强大的专业资源整合、品质把控能力、16项暖心服务，以及覆盖运营、安全、收益管理等全流程环节的运营体系，则确保了项目运营的高效运转，以及租客良好的居住体验。种种举措下，乐乎公寓·酒店品牌面世至今，已收获了丰硕成果。

以乐乎公寓酒店北京某项目为例，得益于乐乎强大资管、运营能力的加持，该项目长租开业不足1个月，即实现了满房；日租开业当天，入住率高达80%以上。清新、考究的装修风格满足了租客的居住喜好，让居住满意度居高不下。

在业界，乐乎“长短日租”运营模式也收获了广泛认可。在8月21日举行的“智驭未来·乐乎公寓探索住宿业新生态”主题沙龙中，与会嘉宾纷纷表示，“长短日租”结合不仅能最大化保证出租率，还能通过灵活变动租赁时间，在长租“兜底”的同时，通过短租灵活的溢价产品配置，获取多样性市场周期的收益最大化。这是长租行业的一大创举，不仅能为企业自身及其合作伙伴创造可观收益，更有利于行业的持续高质量发展。

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