REITs步入常态化发行新时代 消费基础设施有望担当“排头兵”

新华财经北京8月23日电（王菁）REITs是连接金融市场与实体经济的重要桥梁，在助力经济转型和高质量发展中，其所扮演的角色一直备受期待。近日，随着国家发展改革委重要通知的发布，我国基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新时代。

作为2024年刚刚上市的新品种，消费基础设施REITs承载着盘活商业不动产、复制成熟市场经验、支持国家消费领域发展战略等重任，在当前REITs宏观政策日趋完善、申报发行便利性不断提升、二级市场环境良好等多种利好因素呵护下，排队“候场”新产品被业内广泛关注，也有望在未来成为行业的龙头标杆。

市场人士纷纷对新华财经表示，未来消费基础设施公募REITs常态化发行范围的扩大，将有利于推进经济发展的转型升级，能有效盘活存量资产、激发市场活力，促进消费基础设施高质量发展，形成投资良性循环，对改善消费基础设施一定程度上存在的饱和状态有着深远意义，当然也对参与发行的消费基础设施运营管理能力和市场对标水平提出了更高的标准。

REITs常态化发行顺利推进 创新品类发展日新月异

近年来，我国公募REITs试点效果良好，已经具备常态化发行的坚实基础。从发行端来看，截至7月末，REITs产品上市数量已达40只，累计发行规模共计1285.04亿元，其中首发规模为1234.4亿元，扩募规模为50.64亿元；从投资端来看，已上市的40只基础设施公募REITs中，30只产品年内取得正收益。

中咨公司资本业务创新咨询中心徐成彬指出，“短短三至四年间，我国公募REITs市场从无到有并稳健发展，资产行业范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，投资管理合规要求广获支持，募集资金用途更具弹性空间，收益稳定性和市场风险已被投资者认知，申报推荐程序正走向规范，基础设施REITs具备了从试点发行转向常态化发行的条件。”

中证鹏元研发部资深研究员吴进辉表示，预计今年底全市场发行规模有望达到1500亿元。

其中，消费基础设施REITs作为今年以来的新秀，备受投融资相关主体的关注。 “今年全年发行的公募REITs数量或将创下历史新纪录。同时，市场参与主体和资产类型也在持续增加，新增消费基础设施REITs将为公募REITs市场注入更加强大的发展动能。”华福证券固定收益首席分析师徐亮称。

经历仅一年多的时间，消费基础设施REITs从推出到上市，已经实现了系列成功案例。2023年3月份，国家发展改革委发文将公募REITs扩容至消费基础设施领域；当年10月份，证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”等明确纳入基础设施范围；此前，证监会也表示将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。

日前，消费基础设施REITs发行领域更新动态。深交所官网信息显示，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏大悦城购物中心REIT”）已取得深交所无异议函及证监会准予注册批复。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对新华财经表示，“与其他同类项目相比，大悦城的品牌影响力和运营管理经验，特别是潮流文化和生活文化场景打造方面，是其潜在增长点。华夏大悦城购物中心REIT的申报发行是对我国消费基础设施REITs市场的重要补充，其发行流程也将为后续”项目提供宝贵经验。

戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝对新华财经表示，“我国基础设施公募REITs启动三年多以来，呈现称资产类型丰富、发展速度较快、未来发展空间大等特征，消费基础设施是公募REITs的重要板块，目前已上市及已申报的消费REITs资产类型包括购物中心、社区商业等，未来相关板块的市场规模有望突破千亿。”

先锋瑞驰基金相关负责人也对新华财经表示，“随着中国经济的持续发展和居民收入的不断增长，消费者对购物环境、商品品质和服务体验的要求日益提高，消费基础设施REITs与其他类型资产相比，更贴近普通消费者和投资人的生活，项目运营的优劣与否对于普通投资人更加直观。”

“基于此，优秀管理人通过专业的商业运营和租户管理，提升购物环境和服务质量来吸引消费者和租户，不仅有利于进一步提升企业自身的运营效率，更是实现经济内生增长不可或缺的一环。”前述负责人进一步称。

消费领域迎来发展新机遇 资产证券化之路前景广阔

消费是宏观经济领域十分重要的发展驱动力，相关存量资产盘活和可持续创新融资，将为消费领域带来更多活力。

——从当前消费基础设施REITs特征来看，其底层资产主要集中在百货商场、购物中心等商业不动产领域，由于市场化程度较高、细分业态更为丰富，发展消费基础设施REITs将有利于增强居民消费能力，进一步落实扩大消费的政策部署。

“购物中心是消费最活跃的基础设施，具有体量大、结构复杂多样、消费场景多变且更新快、租户数量和品种多且分散、消费密集且高频等特点，对运营商的运营能力有较高要求。”中航基金不动产投资部相关负责人称，从即将上市的消费基础设施REITs资产来看，购物中心具备较强的稀缺性。

“消费基础设施REITs在我国具有广阔发展空间，也有望成为资本市场的重要组成部分，为投资者提供稳定的投资回报。同时，相关项目的持续优良运营和管理将是实现长期增值的关键。”柏文喜称。

兴业证券分析师孟杰也认为，“消费基础设施REITs尤其是购物中心REITs，具有鲜明的成长性特点，同时目前估值整体处于较为合理的范围。”

——从国际成熟REITs市场经验来看，消费基础设施REITs一直占据着较高比例。据市场调研机构Mordor Inteligence数据，美国2023年消费基础设施REITs的渗透率约为10.35%，若以此类比计算，我国消费基础设施REITs规模保守估计可达7000亿元，未来将具备广阔发展空间。

同时，国内投资者对于REITs产品的认知度和接受度不断提高，市场对于具有稳定现金流和良好基本面的REITs产品需求旺盛。消费基础设施REITs作为新兴的投资品种，有望吸引更多投资者的关注。在未来一段时间内，随着消费基础设施REITs市场的不断发展和完善，市场体量有望逐步扩大。随着更多优质资产的注入和市场的规范运作，消费基础设施REITs走势将保持稳健，为投资者提供稳定回报。

不少业内人士指出，随着行业规模扩大、资产类别扩容，2024年预计会有更多企业选择申报发行消费基础设施REITs，发展前景值得期待。公募REITs也将为消费基础设施投资提供有效的退出渠道，实现“投、融、管、退”闭环。

——不止于此，更多消费领域的政策利好也助推着盘活存量消费基础设施、补齐消费基础设施短板。例如，商务部将2024年定为“消费促进年”，可以预见，在相关政策推动下，消费领域将迎来持续增量，并激发有潜能的消费场景，进而带动消费基础设施REITs也迎来新一轮高质量扩容。

同策研究院研究总监宋红卫表示，“对消费基础设施REITs的政策支持力度持续加大，有助于进一步提升商业项目运营质效，推动消费模式和消费场景的迭代升级，激发区域消费活力，促进居民消费的持续恢复。消费基础设施REITs的规模潜力较大，核心城市核心区域的优质大型商业项目、优质的特色性社区商业项目这两类资产值得关注，其投资回报率普遍较高。”

“购物中心、百货商场等具有稳定现金流，这类资产通常位于城市核心区域或人口密集区，具有稳定的租户群体和持续的租金收入，为投资者提供了相对稳定的回报。”先锋瑞驰相关负责人认为，从最近消费类项目申报规模可以看出，国内消费领域资产规模存量巨大，同样预示着未来可发行、扩募的储备资产丰富，这些优质资产通过REITs市场进行证券化，不仅有助于提升资本市场活跃度，还能为投资者提供更多选择。

此外，将消费场景与ESG有机结合也不再是纸上谈兵，不少消费基础设施已经在通过践行ESG举措，为企业、商业、资产等带来可持续的经济价值。戴德梁行大中华区可持续发展服务平台董事陈夏青从ESG赋能价值重塑的角度谈道，“ESG和商业的结合创造了可持续商业与消费，从商品、商场、商圈这‘三商’入手，推动可持续的商业与消费，将是推动城市经济活力和社会健康发展的新抓手。”

实习编辑:陈星冉 | 审核:李震 | 监审:万军伟

（新华财经）

本文 狮子狗个人网站 原创，转载保留链接！网址：https://9377news.com/post/1910.html