机构:今年法拍房平均折价率超30%!部分房源性价比“凸显”,业内人士:购买需注意相关风险
挂拍量和成交额都跌了。
9月18日,据中指研究院数据,今年前8月,全国355城法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计50.3万套,同比减少约5.5%;累计成交约10.9万套,同比增加约3.1%;总成交金额2087.9亿元,同比减少约3.7%。
值得一提的是,今年前8月,全国法拍房源累计拍次85万次,较2023年累计拍次(63.6万次)增加约33.8%;成交11万次,较去年成交累计次数(10.7万次)增加约3.7%。
另据克而瑞数据,今年前8月首次竞拍成交房源平均折价率为31%,“二进宫”成交房源折价率增至37%,性价比更高。
“法拍房主要是法院强制拍卖的房产,也是处置合同纠纷、民间借贷等不良资产的一种有效方式,这类房产通常显著低于市场价。”中指研究院高级分析师张晓飞9月19日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示,虽然近年来法拍房市场保持着较高热度,但也存在较大风险。未来随着法拍流程与执行过程愈发完善,法拍房市场也会随之调整。
前8月法拍房拍次增超三成
虽然法拍房整体交易规模还不到全国一二手房交易总量的1%,但因为普遍存在折价情况而吸引了不少购房者。
中指研究院数据显示,今年前8月,全国355城法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计50.3万套,同比减少约5.5%;累计成交约10.9万套,同比增加约3.1%;总成交金额2087.9亿元,同比减少约3.7%。
其中,法拍住宅成交约7.3万套,清仓率29.3%,较上一年增长1.7个百分点;累计上拍40.9万次,成交7.35万次,成交率17.9%;成交金额1033.3亿元,同比减少约8.8亿元。
值得一提的是,虽然挂拍量和成交金额同比有所减少,但拍次却较去年大幅增长。今年前8月,全国法拍房源累计拍次85万次,较2023年累计拍次(63.6万次)增加约33.8%;成交11万次,较去年成交累计次数(10.7万次)增加约3.7%。
记者注意到,在法拍住宅一拍和二拍成交中,二拍房源占比增长最为显著。
前8月法拍住宅在各拍次中一拍成交2.7万套,占比37.8%,同比减少约8.5个百分点;二拍成交3.7万套,占比51%,同比增加约7.8个百分点。
在豪宅研究院院长朱晓红看来,法拍房成交次数上涨,与其价格优势有极大关系。“法拍房价格主要影响的是周边二手房市场,若法拍房出现显著折价,会影响该区域潜在买家的市场信心。”
张晓飞则表示,从数据可以看出,今年前8月法拍房拍次增长了33.8%,但成交拍次仅增长约3.7%,说明更多法拍房源进入到二拍甚至变卖阶段,参与人群对法拍房市场的观望情绪依然浓厚。
此外,据克而瑞数据,在一些中西部城市,法拍房挂牌量和成交量均呈现出明显增长趋势。其中,重庆、郑州、太原和成都,8月新增法拍房挂拍套数均超过800套。
部分法拍房源性价比“凸显”
值得注意的是,法拍房的性价比优势进一步显现。
据克而瑞数据,8月份挂拍法拍房起拍价平均折价率约为29%。其中,约16%的法拍房折价率在40%及以上。而折价率超过40%的法拍房成交率达33%,高于平均成交率19.2%。
而且,8月份成交的法拍房平均折价率达36%,较年内均值高出约3个百分点,进一步证明了法拍房的性价比优势。
记者发现,大量法拍房在首次竞拍未能成交后会再度挂拍(即“二进宫”房源)。据克而瑞统计,今年前8月挂拍的28万套法拍房中,二拍及以上房源约10.3万套,占比接近四成。
相比首次竞拍成交房源平均31%的折价率,“二进宫”成交房源折价率达37%,性价比更高。
记者注意到,这与房产持有人的债务困境有很大关系,为尽快解决或缓解债务, “二进宫”房源的折扣力度更大,成交率也相对更高。
以深圳为例,南山区知名豪宅项目半岛城邦花园一期一套房源9月19日正在阿里法拍平台拍卖,一拍起价为1414万元,面积为121.4平方米,折合单价约11.64万元/平方米。
但在第三方平台,半岛城邦花园一期项目的同户型房源市场挂牌价普遍在15万元/平方米以上,有的甚至超过18万元/平方米。
不过,虽然法拍房源因为价格优势具备一定吸引力,但同时也伴随着包括法律问题、清场问题、税费问题等在内的相关风险。
9月19日下午,从事法拍咨询工作的朱先生向每经记者介绍:“有一些法拍房源可能本身存在产权纠纷、债务问题或法律诉讼,购房者可能需要面对复杂的法律程序。如比较麻烦的一类是房子在拍卖前本身就有租约在身,这就比较考验各地法院对租约的认定程度和异地法院执行力度。”
朱先生向记者分享了多个法拍房清场案例,存在的问题主要包括:法拍房本身隐藏历史欠缴税费及物业管理欠缴费用、拍卖房源本身存在较长租约合同、法拍房源产权成员因纠纷其中一方拒不搬离等。
据记者了解,法院对不同法拍房的处置方式也不一样,如对于拒不搬离的情况,法院通常会选择介入清场,包括下发拍卖文书、限期搬离通知书、断水断电通知书等;对于房源本身有租约的情况,通常会对租约予以认可或者部分认可,不做清场保证。
记者|陈荣浩
编辑|段炼 魏文艺 杜恒峰
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