“取消公摊”呼声高涨 开发商“卷”得房率愈演愈烈：广州楼盘得房率达140%

2024年以来，越来越多的城市开始关注得房率，通过减少公摊、增加“赠送”面积来提高项目的实际使用面积。河北张家口和湖南衡阳两地近期发文，商品房销售实行套内建筑面积计价，“取消公摊”的话题再度引起广泛讨论。

在广州，得房率“近100%”、“达100%”乃至“超100%”正成为楼市的卖点。广州房产中介魏强在介绍一处待售楼盘时感慨道：“这是我从业以来看到得房率最高的一个项目，确实夸张。”另一名经验更丰富的中介罗阳也表示这种情况很少见。

这个项目位于广州南沙区的招商林屿境，由招商蛇口开发。据开发商透露，该项目是广州首个“超新规四代宅”，部分户型的使用率超过140%，是目前公开信息中广州新盘得房率最高的项目。招商蛇口广州公司相关负责人表示，该项目地块的拿地条件本身具有“25%阳台率+40%空中花园占比”，才能做到得房率达140%。公司还有多个得房率超100%的项目，在广州这些项目的销售情况达到了预期。

除了招商蛇口，广州地铁集团也在今年10月为旗下得房率超100%的项目进行了一波宣传。高得房率的项目通常会“住在阳台、睡在飘窗”。这种得房率是指套内使用面积加上“赠送”的阳台、飘窗、花池等面积，再除以产权建筑面积得出的比例。

招商林屿境项目“赠送”的面积较多，且阳台报建达到25%，比传统户型高出不少。花池与飘窗的面积不计入套内使用面积，阳台面积只计入一半。加上“第四代住宅”的概念，这种较为稀缺的产品开盘情况应该会很火爆。“第四代住宅”又称为“城市森林花园住宅”或“垂直森林住宅”，是一种将地面庭院搬至高层建筑中的新型住宅模式。

记者在招商林屿境项目现场看到，目前开放了售楼部以及82平方米和110平方米两个户型的样板房，整体仍在施工中。招商蛇口在今年9月才拿下该项目地块，成交总价约10.18亿元，成交楼面价为13057元/平方米。该地块出让面积约3.12万平方米，建筑面积约7.8万平方米，容积率为2.5。

根据规划设计条件，上述地块项目鼓励采用“大阳台”设计，主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积的25%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积；每户可设计一个或多个户属空中花园，符合条件的户属空中花园不计入容积率，也不计入产权面积。招商林屿境项目共开发7栋住宅，分两个地块进行建设。

招商蛇口广州公司相关负责人介绍，招商林屿境项目推出部分户型超140%使用率，将空中挑高约6米的户属空中花园融入每一个户型，以“城市森林花园住宅”的理念引领房地产行业绿色发展。这类产品在设计和施工上也比较有难度，因为6米挑高的空中花园在设计上更考虑采光和隐私性，公司在建筑品质上严格把关，采用绿色环保材料。

广州放宽计容标准后，招商蛇口自“广州新规”后的产品得房率都超100%，比如雍云邸、西派天河序。去年，广州市规划和自然资源局对《广州市规划管理容积率指标计算办法》进行修订，形成新的《容积率计算办法》，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深，高品质住宅的上限还可适当提高。套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽至7.2米。

克而瑞分析指出，相比以套内使用面积销售，市面上出现的“高得房率”项目与城市土地供应端的政策支持密不可分，即通过放宽计容标准提高实得率。新规为开发商留出了设计空间，广州一批“超新规”地块陆续面世。截至今年12月初，广州已完成9宗“超新规”地块的出让。

高得房率并不等于高去化率。克而瑞统计数据显示，今年上半年，全国主要城市超100%得房率的项目达70个，涉及广州、西安、长沙、成都、武汉等城市。尽管如此，高得房率项目增多，项目去化率也开始表现出明显的差异。70个项目中，整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数，去化率超80%的只有18%。市场处于下行期，叠加市场预期不足、购买力有限等因素，同样是高得房率的产品，入市更早的优先抢占了市场，入市较晚的面临更激烈的产品竞争。

有不少购房者对超高得房率的产品存在顾虑，例如阳台能否封窗、私密性和光线问题等。合富研究院指出，短短一年多，广州住宅产品的整体得房率已经从80%逐渐进化到超100%，个别项目已向125%、130%突破。新规及超新规对市场影响持续加大，未来有望形成新的市场格局。加速住宅产品迭代，提升新房得房率使得户型布局更合理、居住体验更舒适，但也给房企带来更多的设计和施工挑战。

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