中海地产张存理：除了卖空间，还要卖办公服务

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　北京中海地产商业管理公司副总经理张存理参加“空间之上，卓越运营创造楼宇经济新价值”主题对话。以下为发言实录：

　　我们在持有了这么多写字楼的产品，今年这个市场环境和经济形势，是我从业以来，除了2008年2009年的金融危机，是最严峻的一年，尤其在当年持有量不是很巨大的情况，现在这么大的一个盘子。中海在全国26个一二线城市都有产业的布局，而且重仓在写字楼方向，仅北京在管和在建的项目有100多万平米，20来个楼，在这些楼宇里深刻感受到现在的客户和以前的客户变化，以前的客户是降本增效还是提升运营，还是全方位服务，选一个，现在都要。我们的心态从一开始给你选择，到变成我都可以，只要你愿意找我，我们都尽可能的满足客户，这也是行业发生的变化。

　　基于行业的变化，作为这么大的资产牌面，第二个变化，我们更看重，越来越多讲到实际的数字，经营NPI、NAI等数字的比较，穿透所有逻辑数据下看整体的经营绩效，迫使我们做出比较大的转变，从一开始市场好的时候坐着到走出去，到全方位提供服务，今年提供了GBCP的全生态链的服务，所有内外部资源联动，赋能到写字楼的客户，让我们的客户进来的时候，他既然都要，能提供的都提供，包括政府资源搭接，因为我们隶属于中建总公司，我们有一个庞大体系工业连搭接，中海地产在，可以把这个供应链赋能给企业，同时提供代装修拎包入住的服务，包括会议服务，活动场景的打造，要空间可以，要场地也OK，我们把自己当成一个平台，把企业需求的服务更便利的搭接，成为附加的赋能价值，除了卖空间，我们更多的强调卖一个办公服务的缔造者，这是比较大的转变。

　　在未来，我们既然看了数字也会看成本，绿色健康、ESG、零碳，虽然背后是企业的选择，包括更多企业也有ESG的指标，会偏向选择有绿建的楼宇，尤其外资企业，我们跟知名企业合作，他自己发绿电，这一系列的探索，同时降低我们的成本。我们马上要入市的北京的中海，我们有一个零碳的建筑，在这里办公，可能每年花的电费就比别的楼栋少很多，从里面所有能耗的控制，对客户的舒适度，包括这些认证，都有同等环境条件下质的飞跃。

　　刚才已经说了一些关于GBCP的思考，基于运营服务平台的创新，除了对于政府端、客户端、商业端的资源整合，以前中海喜欢在各地搞楼促会，我们最近尝试搞产业促进会，尤其石景山的财富中心，，这个楼里还有什么同类型的客户，尤其是新质生产力的客户，虚拟现实的也好，信息安全的也好，他们都会说楼里有没有跟我们搞同样技术的客户。

　　我们在太原的时候会站的更前沿一些，站在市级领导招商引资的方向，比如太原在搞人工智能产业促进会，这是我们创新的一个方向，从业主身份转到和政府共建产业身份上。

　　另一个方向，在产品力上持续深挖，我们中海商务五大产品系，非常明确的定位产品的标准是什么样的，我们今年在迭代产品系，我们从功能性、人性化的角度看当年的定位，怎么在新的维度上升级，让所有未来的产品，在友好度，接触的度上有更好的体验。

　　打个比方，洗手台的皂液器是自动的，一洗手水冲走，整个很干净，类似这种小细节，人性化。包括卫生间的蹲位数量，可能老的楼一层多少平米配多少蹲位数量，我们会根据办公密度配多少卫生间，，，不因为档次的差别，反而比核心区楼配的卫生间和电梯更多，这是基于人性化对产品创新的升级，基于更多客户视角的体验去看整个产品设计，我们内部说的科研产业和市场的视野，市场研究打通，这是从产品端和服务端的。

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