住宅价格四到五折!深圳大量商办公寓低价促销
“手里有闲钱,可以买一套商办公寓,租金回报率很容易就能超过3%,现在价格相当于小产权房。”在深圳罗湖布心片区,诸多房产中介经理当起了“路霸”,向过往路人极力推销起一个商办公寓项目。
很多人在买房时都会考虑一个问题:买公寓还是买住宅?近日,记者在深圳市场实探发现,越来越多的商办公寓正以“低价”抢占市场。有业内人士表示,这样的现象背后折射出房企的资金压力,或在一定程度上打击市场情绪。
主打租金回报率?
一般来说,商办公寓即产权性质为商业或办公,但却做成公寓的居住产品。过去,类似的商办公寓优势很突出:不受限购、限售等政策影响,在户型上有自主发挥空间,而且价格一般低于同区域普通住宅产品,这意味着居住在城市核心区域的成本更低。不过,这些公寓的劣势也同样明显——大多数项目仅有40年产权、执行商用水电收费标准、部分项目不通燃气等。
记者在深圳福田和罗湖区走访时,许多房产中介经理都把租金回报率作为最重要营销口号。“同片区的住宅最低也要每平方米5万元,现在这里的商办公寓均价才两万元出头,由于户型小,每平方米的单位租金甚至还超过住宅,租金年回报率绝对超过3%,而住宅的年租金回报率不到1.5%。”在罗湖布心,有商办公寓的营销人员进行推销。
无独有偶,在福田八卦岭、南山塘朗、前海片区近期都传出有商办公寓“低价”入市。在靠近前海片区的一处商办公寓,营销人员提供的价格为每平方米4.2万元左右,这个价格几乎是周边住宅的四折到五折。
有资深的房产营销经理告诉记者,深圳公寓市场目前主要存在三种性质:商务公寓、商办公寓和产办公寓。对于已经“类住宅”的商务公寓,深圳已经停止审批。“商办公寓,你可以理解为写字楼改造成公寓;产办公寓,一般是宿舍性质,需要注册公司购买。商办公寓大量而且‘低价’推出,也在一定程度上折射出房企的资金压力,其实也会影响购房者的信心”。
或冲击市场情绪
据记者梳理发现,从2017年开始,许多重点城市陆续出台严厉的政策打压商办公寓的发展,禁止“商改住”。不过,近段时间以来一些城市陆续突破“商改住”禁令,转而支持“商改住”。
例如,海南省万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》,在设置前提条件的情况下,允许商办类商品房参照住宅管理,购买此类商品房可享受购买住宅的同等待遇,比如家庭子女就近上学,用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。此外,长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局此前也联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。
不仅如此,多个热点城市还相继推出“商改住”土地。另一边,据中指研究院,2024年上半年商办用地供求规模处近年来低位,商办用房投资、新开工数据同比均下降。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,许多城市的商业办公市场出现过剩,但又想发展楼宇经济,随后就“异化”成为了商办公寓,这些商办公寓报建时多数按照商业办公进行规划建设,但后期却按照商住来修改规划,所以并非正式的商务公寓。过去,在楼市火爆时期,这些产品因为不限购、面积小、价格比同片区住宅低很多,所以投资需求很旺盛。不过,当楼市降温,投资金融属性减退之后,类似的商办产品居住体验差,供应量大等缺点就显露出来,所以类似的商办产品价格下跌幅度会更大。虽然商办公寓与住宅一直是两条平行线,但商办产品大幅度打折销售会导致整个市场情绪越来越低落,对整体房地产市场带来一定冲击。
李宇嘉也强调,实施“商改住”政策还需考虑多种因素,如调整为居住功能需考虑片区规划定位和符合国土空间规划要求。同时,需满足宅地供应指标,避免突破现有指标。此外,各地还需确保住宅项目所需要的公共配套设施能够到位,毕竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服务设施。
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