领航消费REITs 赋能城市发展

今年以来，公募REITs（不动产投资信托基金）市场常态化发行明显加快。8月28日，华夏首创奥莱REIT（基金代码：508005）在上海证券交易所鸣锣上市。在众人期待的目光中，庄重、悠长的锣声传递出公募REITs产品进一步扩容的强音，也开启了北京首创城市发展集团有限公司（以下简称“首创城发”）迈向资产证券化道路上的又一坚实步伐。和其他消费类REITs产品上市不同，华夏首创奥莱REIT是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的消费REITs。在国家提振消费、房地产行业升级转型等多个不同维度的背景下，该产品的上市具有多重价值，在多个层面具有风向标的意义。华夏首创奥莱REIT也因此而备受市场关注。在前期发售阶段，该产品就获得了高倍认购。上市当日，华夏首创奥莱REIT收涨5.79%，创已上市六单消费类基础设施REITs最高涨幅纪录，盘中最高涨幅一度超过7%。

引领新高 赢得投资者高度认可

华夏首创奥莱REIT是首创城发、华夏基金、中信证券联合推出的消费REITs。基金首发底层资产是首创城发旗下两个优质奥莱项目——济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。两个项目经营业绩在首创奥莱体系内排名前三，至今已分别运营五年和六年，均是当地奥莱标杆。

华夏首创奥莱REIT在发售阶段颇受投资者欢迎，网下询价认购倍数6倍，公众发售认购倍数23倍，均创消费REITs发售倍数新高，基金比例配售前累计认购资金达70.785亿元。

的确，由于现金流来源稳定，底层资产拥有成熟的长期持续运营能力，同时具备服务及保障民生的特性，消费REITs的长期投资价值和资产配置价值正持续得到投资者认可。

对于华夏首创奥莱REIT而言，其深受投资者瞩目与青睐，得益于多重利好因素的叠加与推动。

“本次发售能够得到广大机构投资者及个人投资者的高度认可，一方面是投资人看好奥莱业务未来的发展，尤其是看重奥莱商业穿越经济周期的优势。”北京首创城市发展集团有限公司总经理范书斌说。

中国国际金融股份有限公司发布研报称，当前国内奥莱市场处于持续发展阶段。相比购物中心，高零售浓度,以及与正价品严格区别的折扣商品是奥莱的两大特点，这为奥莱聚集了大量人气。据中国百货商业协会统计，2020-2023年全国奥莱零售额复合增速达10%，跑赢百货、超市等线下渠道。

在范书斌看来，华夏首创奥莱REIT认购火爆的另一原因还在于，华夏首创奥莱REIT优质的底层资产，并且在估值上，无论是收入增长、成本的预测还是折现率的参数选择，都相对审慎；同时，华夏首创奥莱REIT的首年年化分派率预计为5.46%，2025年分派率预计为5.84%，与已发行的消费REITs平均值相比，高出0.8%左右，相比之下现金分派率具有竞争力。

“而且项目底层资产剩余年限超过31年，底层资产的资产价值仍处于增长期，投资者不仅可以获得相对稳定的分红收益，也有望随着资产增资获得超额的资本利得，本次热销也是投资人看到了价值所在。”范书斌说。

此外，运管机构首创钜大有限公司（简称“首创钜大”）是首创集团旗下以奥特莱斯为核心业务的商业投资管理旗舰平台，在奥莱领域经营多年，全国在管奥莱项目15个，管理面积约180万平方米，实现了对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖，并凭借卓越的综合实力，在奥莱行业建立了市场领先地位。这也成为投资者高度认可华夏首创奥莱REIT的重要原因。

有目共睹的是，从2013年5月首创城发第一个奥莱综合体项目北京房山首创奥莱开业至今，首创城发在奥莱这一零售业重要的细分类别中，已显现出较明显的领先优势。目前，首创钜大已连续三年跻身中国零售百强榜，排名从第48名升至第45名。

市场分析人士也表示，相较于其他产权类REITs，华夏首创奥莱REIT兼具现金流充沛、经营稳定的重要特征，而且运营管理良好、租金稳定、底层资产产权清晰，极有潜力成为REITs市场的新宠。

彰显多重价值 激发消费活力

在当前国家致力于促进消费稳定增长、加速国有资产盘活利用，以及推动房地产行业向高质量发展转型的多元化背景下，华夏首创奥莱REIT的上市不仅承载着多重战略价值，更在多个维度上树立了行业发展的风向标。这一动作不仅响应了国家政策导向，也为市场带来了新的活力与机遇，预示着REITs市场正步入一个更加成熟与多元化的发展阶段。

北京首都创业集团有限公司副总经理邓文斌表示，从首创集团层面来说，首创奥莱REIT是集团从战略角度考虑REITs平台的搭建，并且坚定看好公募REITs平台未来发展。首创奥莱REIT平台建立后，首创集团将拥有“首创水务+首创奥莱”两大REITs平台，可为旗下两个业务板块的发展提供积极的资本市场助力；同时，这也是首创集团积极支持国家基础设施公募REITs发展，践行首都国企社会责任的实践。

对首创城发而言，搭建公募REITs平台有助于盘活商业存量资产、打通奥莱重资产投资退出通道，同时保留轻资产管理能力，为首创城发后续资产结构优化与业务转型升级、实现高质量可持续性发展奠定基础。

对首创钜大而言，作为运营管理服务提供方，接受投资者市场化的考核与监督，将促使公司持续提升资产运营管理能力，推动运营管理模式创新。华夏首创奥莱REIT作为国内首单奥莱消费REIT，将进一步提升“首创奥特莱斯”的品牌知名度和市场影响力，助力首创奥莱业务规模做大做强、做强做优。

事实上，作为国内首个上市的奥莱消费基础设施REITs，之所以备受关注，不仅在于其对企业的价值，还在于其对于整个商业地产行业的意义。

“一方面为奥莱行业内其他优质项目的发展及退出路径提供了标杆示范作用，有助于推动奥莱REIT规模的持续不断扩大；另一方面也为广大投资者了解奥莱行业独特的商业模式和运营特点提供了一个窗口，REITs投资可以为普通投资者提供一个低门槛就可以参与底层资产投资的投资机会。投资者除了每年可以获得现金收益分配外，还有机会获得底层不动产资产增值部分的资本利得，从而吸引更多的投资人和消费者，加快行业的发展速度，实现奥莱、投资人与消费者的多赢。”邓文斌说。

更为重要的是，在国家力促消费增长、扩大内需的大背景下，首创集团作为北京市属大型国有企业集团，始终紧跟国家需求与政策导向。

“REITs正逐步成为连接实体经济与资本市场的桥梁，也为消费基础设施的高质量发展开辟了新路径。消费REITs的发行不仅盘活了优质存量资产，还有助于扩大消费、拉动经济增长，促进消费基础设施升级换代，为居民带来更好消费体验。”邓文斌表示。

蓝图之下，REITs资金穿针引线，一方面通过一个个产业链条的传递，促进了消费基础设施发展，拉动了关联产业的发展；另一方面，也能通过消费场所和消费条件的改善，进一步提升居民消费意愿与消费力。因此消费基础设施REITs是稳增长、促消费的重要工具。

有进有退 扩大运营业务比重

当人们聚焦于华夏首创奥莱REIT作为国内首单奥莱消费REIT的标杆意义和示范效应时，不禁将视线回溯至三年前那具有重要意义的时刻。

2021年11月23日，首创集团旗下首创城发正式启用新品牌并发布未来发展战略。新创立的首创城发以打造“卓越的城市发展综合运营商”为目标，从“地产综合运营商”向“引领城市发展的综合运营商”转型，将城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级作为三大业务主航道。

首创城发成立这三年，恰逢房地产行业不断调整的三年，也是房地产行业长效机制和新发展模式逐步成型的三年。凭借敏锐的市场洞察力和前瞻性的战略眼光，首创集团先于市场趋势一步进行精准的调整。正是这有力的一步，为企业赢得了宝贵的先机和更多的市场身位。

范书斌表示，三年来，首创城发立足全资国企的身份定位，瞄准首都“四个中心”建设需要，彻底摒弃以往增量时代的冲规模思维，形成了“城市综合运营商”的定位，要求旗下业务按照“精准开发、精品运营”的原则开展“进退守试”，将政策性开发、商业运营作为重点战略转型方向。

三年来，首创城发全力调整业务结构和资产结构。“总体原则是缩小开发业务规模，退出低能级城市，聚焦一线城市；盘活大兴自有用地，通过安置房、保障房等政策性住房开发来释放土地价值；大力盘活存量资产，扩大运营业务比重，并抓住行业调整契机开展轻资产扩张。”范书斌说。

“进退”之中，首创城发改变了以往市场化开发业务占绝对主导地位的业务局面，旗下市场化开发业务更加精干。

事实上，当前市场中，很多以房地产开发业务为主体的企业已经遇到发展“天花板”，“重运营”成为企业共识。

向着“引领城市发展的综合运营商”的目标，三年来，首创城发不断发力，持续布局奥特莱斯、政策性租赁住房、文创产业园区等赛道，各赛道在产品及业务模式上相互协同发展。

据介绍，在租赁住房方面，从2017年起首创便开始发力“集体土地租赁住房”，是北京市最早开始探研集租房建设的国企单位。2023年8月，首创城发租住品牌“首创和园”正式亮相，积极拓宽城市运营增值的新空间。首创和园聚焦“北京、上海”等核心城市，截至目前在管项目19个，总管理房间数超1.6万间。虽然“首创和园”品牌仅成立一年，但已收获了各方赞誉，成为众多新市民、青年人安居城市的“第一站”。

值得一提的是，在文创产业园领域，“首创郎园”通过文化驱动，为首都城市更新提供了改造运营模板。首创郎园Station、首创郎园Vintage等项目如今已成为北京新的文化地标、充满时尚亮点的都市商业及社交生活中心。尤其是一到周末，首创郎园Station、首创郎园Vintage等由老旧厂房改造而成的文创产业园里，游人络绎不绝。外观酷似加油站的汉堡店、摩洛哥风格的咖啡馆、创意十足精致的买手店……各种宝藏店铺吸引众多年轻人前来“打卡”。

据介绍，首创城发当前在管文创产业园项目6个，首创郎园将坚持以“城市更新”为主导，充分发挥“文化产业+文化消费+文化内容”相融合的运营优势，致力于打造城市更新、文化产业园区运营的代表性品牌。

通过多领域的城市运营业务，首创城发正在构建新的产业生态价值。

“无论是奥莱、租赁住房,还是文创产业园，其内在经营逻辑均是锚定C端客户需求、赋能城市发展，为客户营造多元化生活场景与购物生态，同时与城市发展同生共融，为客户提供高品质的衣、食、住、行解决方案、为城市构建文化与消费空间。”范书斌表示。未来，基于各业态的会员基础，首创城发将逐步构建首创“大会员”生态体系，建立客户消费心智，提升城市生活便利性与品质感。

承袭“创新”基因 推动城市发展

紧密跟随国家政策指引，首创城发成为丛林里的勇敢探索者和穿越者。这一“创新”基因，无疑承袭自首创集团。

自成立以来，首创集团坚持“创新求变、敢为人先”的精神。作为一家面向市场竞争的商业性国企，首创集团在市属国企中开始市场化改革较早，始终保持改革创新锐气和经营发展活力。

当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。首创集团始终坚持战略导向，关注行业、市场、政策的新趋势，深挖内部经营的核心举措，以系统化的方法，推动企业持续发展。

比如，在2020年首批基础设施领域REITs试点启动后，富国首创水务REIT即成为国内首批基础设施公募REITs之一，此次华夏首创奥莱REIT作为国内首单奥莱消费REITs上市，两次“首单发行”为首创集团的创新发展带来了新模式、新机遇。

北京首都创业集团有限公司党委书记、董事长刘永政在华夏首创奥莱REIT上市仪式中表示，首创集团是一家血液里流淌着创新基因的北京市属国有企业，也是最早将奥特莱斯引入国内的企业之一。历经15年深耕培育，“首创奥特莱斯”已成为行业头部品牌。华夏首创奥莱REIT不仅是首创奥莱业务发展的新起点，也是中国奥莱发展史上的重要里程碑。

未来，首创集团将以本次上市为契机，在各有关政府部门的关心指导和社会各界的大力支持下，坚决扛起国企使命、聚焦价值创造，在主动适应新消费需求，打造高质量消费场景，为促进经济增长、推动城市发展贡献首创力量的同时，持续推动消费基础设施优质资产项目高质量发展，不断向REITs市场注入活力，助力营造更繁荣的资本市场生态。文/陈静思

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