今年楼市可能出现四大变化 政策持续优化助力止跌回稳

经过三年多的调整，2024年四季度中国核心城市房地产成交量连续三个月回升，出现止跌回稳的新趋势。2025年这一向好势头能否持续并向更多城市扩展，房价能否同步走稳，成为关注焦点。随着政策组合拳持续发力，今年楼市可能出现四大变化。

2024年年末召开的全国住房城乡建设工作会议将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”置于今年重点工作之首。住建部明确指出，2025年要把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位。这意味着部分限制性政策将被逐步取消，购房门槛有望进一步降低。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，当前涉及居民购房成本和购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等需求端政策均已降至历史最宽松水平。在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的目标下，2025年中国核心城市限制性购房政策有望继续优化，例如北京、上海、深圳等城市或继续优化限购政策；各地降低房贷利率、交易税费等也有空间。

过去二十多年来，预售制一直在中国楼市销售方式中占据主导位置。未来这一局面有望改变，现房销售或将逐步代替预售制成为中国商品房销售的主流方式。2024年，在中国商品住宅销售中，现房销售面积占比明显上升。国家统计局数据显示，2024年1-11月，中国商品住宅现房销售面积达1.91亿平方米，占同期全国商品住宅销售面积7.22亿平方米的约26.5%。尽管商品住宅整体销售同比下降，但现房销售持续保持较快增长。

业内专家认为，随着现房销售试点支持性政策不断加力，试点范围持续扩大，在土拍阶段就明确实行现房销售的地块占比将持续增加。2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来一段时间将是住房预售和现房销售并存的时期。其中预售部分需加强预售资金监管；同时，政策会加大在供地、规划、报建、金融等方面对现房销售的支持。

2024年主要城市房价处于下行通道。不过随着预期改善，供需矛盾缓解，2025年部分热点一二线城市房价有望率先止跌回稳。官方数据显示，2024年11月份，70个大中城市中有17个城市新房价格环比上涨，比10月份增加10个城市；10个城市二手住宅价格环比上涨，比10月增加2个。热点城市房价率先回稳，当月上海、深圳、杭州、成都等城市一二手房价格环比均回升。上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，截至去年11月份，已连续上涨30个月。

克而瑞研究中心认为，目前行业正在进入新的平衡周期。若稳市场政策能持续发力，成交规模持续趋稳，预计2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳。

2024年以来，市场上涌现不少更划算的“好房子”。随着部分城市出台计容面积新规，一些新房以“赠送”阳台等方式提升得房率，相当于消费者花同样的钱买到使用面积更大的房子。不少房企已在试水第四代住宅项目。中指研究院认为，2025年地方支持“好房子”建设的配套政策有望进一步落地，如供应更优质地块、优化容积率、减少配建等，给企业提供更大操作空间。根据中指近3万份调查数据，居民对“好房子”有诸多期待，如户型方面更加关注全明设计及灵活改造空间。这也表明居民对改善居住条件依然有较大需求，未来伴随着更多“好房子”进入市场，改善性住房需求有望得到进一步释放。

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