房贷利率倒挂或致客户推迟买房 公积金制度再引争议

近日，某贷款中介在微信中发布了一则关于商业贷款利率政策变化的通知，称从即日起新签5年期以上的商业贷款利率将不低于3%。这一消息迅速传播开来，并很快得到证实。此次调整的原因在于，在央行调降政策利率和取消房贷利率下限等政策的刺激下，银行纷纷下调房贷利率，甚至出现了商业贷款利率低于公积金贷款利率的情况。

住房公积金制度自20世纪90年代初推出以来，一直以低利率、普惠性为特点。然而，商贷与公积金利率倒挂的现象引起了市场的广泛关注。对此，央行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，在有效信贷需求不足的情况下，部分银行过度竞争贷款，导致一些贷款利率，尤其是大企业贷款利率明显低于同期限国债收益率。少数银行为了抢占市场份额，甚至以显著低于保本点的利率水平发放房贷，这不利于可持续支持实体经济发展。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这种内卷式的竞争不仅会导致银行不计成本抢夺客户，降低贷款审批门槛，还可能使不良率上升。此外，市场可能会形成利率继续下降的预期，促使购房者推迟购房计划。更严重的是，客户会选择利率更低的银行进行贷款，从而引发无序的价格战，对金融稳定产生冲击。

然而，商贷与公积金贷款利率倒挂并非完全由银行过度竞争引起。招联首席研究员董希淼解释称，在广州，部分银行对首套房贷利率定价为同期限LPR减100个基点。但随着10月21日之后5年期以上LPR降至3.6%，已经签订合同的贷款实际执行利率为2.6%，低于公积金贷款利率。

当前低利率环境下，公积金贷款的优势难以显现，引发了对公积金制度是否已成鸡肋的讨论。实际上，市场对于公积金存废的争议早已存在。

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