管清友：房贷利率下调至2%较为合理 楼市回暖信号显现

管清友：房贷利率下调至2%较为合理

新政后一线楼市持续回暖，广州10月份新房网签6300套，比去年同期增长45.73%。深圳新房10月认购量达到8405套，平均每天认购382套，预计月底累计认购量有望超10000套。北京二手房房源挂牌量明显减少，上海二手房单日网签频频破千套。热门二线城市如杭州也逐步回暖，土拍再现新地王。

9月26日政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，住建部等五部委推出一系列措施，包括专项债用于存量土地和存量商品房收购、100万套城中村货币化安置、白名单信贷额度增加至4万亿等。自9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，住建部称市场出现了积极变化，中国房地产市场已经开始筑底。

在此背景下，管清友认为一线城市房价已跌至2015年、2016年的水平，目前处于阶段性企稳。但考虑到人口结构的变化，一二线城市房价很难一直保持在这个水平，长远来看大概率会稳定在2013-2015年水平，以时间换空间缓释楼市风险。房贷利率下调是趋势，未来下调至与十年期国债收益率持平即2%左右较为合理，但应多频次、小步快跑，一次性大幅下调对商业银行冲击较大。

对于买房时机，如果从租金回报率角度看，收益率能达到2%的水平，他认为房地产是一个可以考虑的投资选项。他建议稳楼市与股市政策力度还可以更大，比如特别国债的发行，一定要让地方政府和投资者看到弹药是无限的。此外，着力点应该放在促销费、增加居民收入，从全国层面发放消费券和现金。

管清友认为，整个宏观政策已经进入系统性反通缩阶段，短期或当务之急是活跃股市、稳定楼市。三四线城市房价从2021年年底开始下跌，一线城市则从2023年二季度开始，跌幅很大，稳楼市至关重要。关于房地产融资协调机制“白名单”，他认为还是要回归市场，因为这其实是用行政评判一个市场主体，而市场主体的财务指标在随时变化。“白名单”制度强调风险底线，列入“白名单”的项目均是有问题的项目。

棚改规模较小，相比2014年、2015年那一轮，此次棚改规模较小。当前面临的问题是房地产阶段性过剩，最好的方式是“以房换房”，结合存量房“收储”去库存。至于是发放现金还是“房票”，各地要因地制宜去落实，最好是能够兼顾政府“收储”、存量房去化和棚户区住户居住条件改善。

如果新政效果未达预期，房贷利率还可以继续下调，北京、上海和深圳也没有完全放开。如果没有达到预期，反通缩力度肯定要更大。管清友建议发行特别国债，特别是财政部提出专项债可以用于地方化债，数量要做好预期管理，一定要让地方政府和投资者看到弹药是无限的。这一轮政策核心在于地方化债、民生和消费以及资本市场稳定，目前着力点应该放在促销费、增加居民收入，从全国层面发放消费券和现金。

房产仍然是资产配置中的一个选择，但不像过去20年那样。对于高净值群体，房产占总资产的比例很小，大部分是金融资产；对于大部分普通老百姓，80%的资产可能都是房产。房产有点像恩格尔系数，资产越少不动产占比越高，资产越多不动产占比越低。

本轮政策放松后，回暖信号能够传递到二线城市，成交量大意味着买房、卖房交易多。房价急速下跌导致买家和卖家的选择发生变化，一部分人认为价格可以接受且能负担得起，恰需要买房就果断出手；另一部分人可能拥有多套房产，预判房价再次大涨的概率小，需要调整自己的资产结构，将部分房产转变成金融资产。这也是为什么对金融资产的投资长期看好，不仅仅是股市，因为房地产周期过后，大量的不动产会变成金融资产，投向各种金融产品。

一线和二线城市进入阶段性企稳，进入到以时间换空间状态。一线和二线城市的房价，大概率会稳定在2013年至2015年区间这个水平。如果形势继续恶化，很有可能回到2009年的水平，所以这一轮政策出台与落地至关重要。

从租金回报率角度看，如果收益率达到十年期国债收益率水平，也就是2%的水平，他认为便是非常好的选择。此外，这一轮财政政策、货币政策和金融政策的调整，为未来重大结构性改革争取时间。长期来看，考虑到人口老龄化趋势，利率继续下行、逼近至零应该是相对确定的。总需求减弱，大量产业肯定要出海，这便涉及到如何激发国内需求的问题，这一次系统性政策调整对于消费与居民收入均有覆盖，也采取了相应措施，但力度还可以更大一些。

现在还有诸多工具和条件可以促进总需求，短期之内如化债、发放消费券及建立农民群体社保体系等。不妨以3%作为通胀目标，进行系统性的政策调整。目前实际处在通货紧缩状态，从物价上涨结构看，生活必需品价格上涨的幅度较大，需要配合消费券、现金发放和现金补贴等，一旦达成，楼市和股市也会回稳。但这一点目前很难形成共识，所以他认为财政政策和货币政策力度还可以更大。

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